Se ordenó a una empresa de West Vancouver que reembolse el depósito de un millón de dólares de un comprador de vivienda después de que no pudo completar la construcción de la propiedad a tiempo.
Según una decisión de la Corte Suprema de Columbia Británica emitida la semana pasada y publicado en línea el lunesZihao Yan, también conocido como Tony Yan, firmó un contrato con Benbow Residences Inc. en 2018 para comprar una casa en Benbow Road en el vecindario Westmount del distrito por $ 5,38 millones.
Según el acuerdo, indica la decisión judicial, Yan tomaría posesión de la propiedad el 15 de noviembre de 2018 y la fecha límite para la transacción sería el 30 de octubre de 2019.
Antes de la fecha de cierre, se requirió que Benbow Residences completara la construcción de la casa, incluido el tratamiento de 43 “deficiencias” identificadas después de una inspección, y proporcionara un permiso de ocupación.
Yan tomó posesión según lo planeado en noviembre de 2018 y la construcción estaba en curso, según la decisión. Pasó diciembre de 2018 y enero de 2019 en China, esperando regresar y encontrar las deficiencias solucionadas y la construcción terminada.
“Cuando el señor Yan regresó de China, no sólo no se habían solucionado muchas de las deficiencias, sino que la propiedad estaba en un estado de agitación”, se lee en la decisión de la jueza del Tribunal Supremo de Columbia Británica, Sandra M. Sukstorf.
“Por ejemplo, el camino de entrada fue excavado y quedó inutilizable, no había una caldera que funcionara para calentar la piscina y el jacuzzi, los controles inteligentes de la casa no funcionaban, el sistema de seguridad no funcionaba y las puertas del patio no se cerraban “.
“Una situación similar continuó hasta finales de octubre de 2019”, señala la decisión.
No obstante, Yan continuó preparándose para completar la compra, según la decisión de Sukstorf.
Obtuvo una hipoteca de 2,7 millones de dólares y liquidó inversiones por valor de otros 1,86 millones de dólares para combinar con su depósito de 1 millón de dólares y contabilizar el precio de compra.
Yan también obtuvo un seguro de propiedad e instruyó a sus abogados a “tomar las medidas necesarias para completar la transacción”, según la decisión.
Si bien Yan estaba preparado para completar su compra, según indica la decisión, Benbow Residences no lo estaba.
“El abogado encargado del traspaso del acusado inicialmente envió a la oficina (del abogado de Yan) un permiso de ocupación para una propiedad completamente diferente”, se lee en la decisión.
“Cuando se les informó sobre esto, el abogado de traspaso del acusado sugirió que ya se debía haber proporcionado el permiso de ocupación correcto. La evidencia confirmó que el acusado no había obtenido un permiso de ocupación en la fecha del cierre y no obtendría uno hasta septiembre. 17 de 2020, unos 10 meses después de la fecha de finalización.
El acusado dejó de responder.
Cuando la transacción no se completó según lo previsto, el abogado de Yan envió una carta a Benbow Residences informando a la empresa de que había incumplido un término fundamental del contrato y solicitó la devolución del depósito de Yan, según la decisión judicial.
Benbow Residences no devolvió el depósito, por lo que Yan presentó su demanda.
Phil Garrow, presidente y director de la empresa, presentó una respuesta a la demanda y una contrademanda alegando que fue Yan, no Benbow Residences, quien había repudiado el contrato.
La decisión indica que Garrow inicialmente mantuvo correspondencia con los abogados de Yan y participó en el proceso judicial, pero luego dejó de comunicarse y no participó en el juicio.
Sukstorf determinó que el juicio debería continuar en ausencia del acusado, señalando que Garrow y su compañía estaban al tanto de la fecha del juicio y de sus obligaciones, y habían demostrado, mediante un incumplimiento anterior, una falta de “participación significativa en el litigio”.
“Si posteriormente el acusado pretende anular la sentencia, deberá dar una explicación convincente de su ausencia y demostrar que su conducta anterior no era indicativa de una intención de abandonar su defensa”, se lee en la decisión.
Sukstorf no tuvo problemas para concluir que Yan estaba “listo, dispuesto y capaz” de completar su compra, y que Garrow y Benbow Residences habían “repudiado” el contrato.
Teniendo esto en cuenta, Yan estaba en su derecho de aceptar el repudio del contrato por parte de la empresa y exigir el reembolso de su depósito de 1 millón de dólares. El juez le concedió esa cantidad.
También otorgó a Yan costos especiales, citando el repetido incumplimiento de Garrow y Benbow Properties con “órdenes judiciales y obligaciones procesales”.
Sukstorf enumeró cinco solicitudes de divulgación de documentos que el acusado “ignoró”, junto con dos órdenes emitidas por otros jueces que la empresa “no cumplió”.
“En mi opinión, el reiterado incumplimiento por parte del acusado de las órdenes judiciales, a pesar de recibir instrucciones claras y múltiples oportunidades para hacerlo, demuestra un desprecio constante por la autoridad del tribunal que merece ser reprendido”, se lee en la decisión de Sukstorf.
“Este comportamiento no sólo perjudicó al Sr. Yan sino que también supuso una carga para el sistema judicial al necesitar repetidas intervenciones judiciales para hacer cumplir los requisitos procesales básicos”.
Según la decisión, la cantidad que Yan tendrá derecho a recuperar como costos especiales aún está por determinar.
En particular, parece que es posible que la empresa se haya disuelto. Una empresa llamada Benbow Residences Inc. se encuentra entre una lista de cientos de empresas que fueron disueltas el 3 de julio de 2023, según un documento publicado por el Ministerio de Servicios al Ciudadano de BC.
“En caso de dificultades para recuperar el millón de dólares, el Sr. Yan puede solicitar la reparación adicional que sea necesaria previa notificación al demandado”, concluye la decisión de Sukstorf.
